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Droit Immobilier
Avant de s'engager dans le processus d'acquisition d'un bien immobilier au Cambodge, il est important de se familiariser avec la réglementation du pays en matière de propriété. Il est fortement recommandé de bien comprendre les aspects juridiques et pratiques de l'achat d'un bien immobilier au Cambodge. Les acheteurs potentiels doivent tenir compte de certains obstacles. Par exemple, les étrangers peuvent être partiellement propriétaires d'unités dans des immeubles en copropriété et ne peuvent pas être propriétaires majoritaires d'un terrain.
L'équipe d'avocats experts de Belaws à Phnom Penh peut vous fournir une assistance de la plus haute qualité tout au long du processus de transaction. Nous offrons un service immobilier complet, allant de la due diligence à la structuration fiscale et à la planification successorale.
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avant d'acheter un bien immobilier
Obtenir des conseils juridiques clairs et faciles à comprendre sur l'immobilier au Cambodge peut s'avérer complexe. Les avocats des cabinets internationaux facturent des honoraires excessifs et sont souvent déconnectés du processus de transaction en dehors des zones métropolitaines. De leur côté, les avocats des marchés plus petits peuvent ne pas travailler selon les normes internationales reconnues et doivent souvent faire face à des conflits entre eux et les agents immobiliers locaux. Ces problèmes font que de nombreux clients reçoivent des conseils inadéquats ou n'en reçoivent pas du tout. En fin de compte, cela peut conduire à des problèmes juridiques ultérieurs qui constituent une charge inutile pour le client.
- Quel type de bien immobilier puis-je acheter au Cambodge ?
- Que dois-je vérifier avant d'acheter un bien immobilier ?
- Est-il légal d'utiliser une société cambodgienne pour acheter une maison ou un terrain ?
- Quel est le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières ?
- Puis-je obtenir un visa si je possède un bien immobilier au Cambodge ?
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À partir de
1 500 USD*
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- Due Diligence
- Révision du contrat de vente et d'achat
- Enregistrement du transfert de propriété auprès du Ministère de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme sur la base d'un devis.
* Veuillez noter que les frais officiels et les taxes ne sont pas inclus.
Demande traitée par un expert en corporate
Propriété avec une entreprise existante
À partir de
7 500 USD*
+ 10 % DE TVA
- Due Diligence
- Révision du contrat de vente et d'achat
- Préparation des documents relatifs à l'acquisition d'un bien immobilier (Conseil de résolution)
- Transfert d'actions et changement de gérant
* Veuillez noter que les frais officiels et les taxes ne sont pas inclus.
Demande traitée par un avocat expert en immobilier
Propriété avec une nouvelle société
À partir de
10 000 USD*
+ 10 % DE TVA
- Due Diligence
- Enregistrement d'une société
- Révision du contrat de vente et d'achat
- Enregistrement du transfert de propriété au bureau foncier
* Veuillez noter que les frais officiels et les taxes ne sont pas inclus.
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Demande traitée par un avocat expert en immobilier
Questions fréquemment posées
Quels sont les différents titres de propriété au Cambodge ?
Un titre de propriété est un document spécifiant la propriété légale d'un bien immobilier. Il existe quatre types de titres de propriété au Cambodge. Il est important de comprendre les différences entre ces types de titres, car ils confèrent des droits différents au propriétaire.
Les titres dits "durs" (hard) sont la preuve la plus fiable de la propriété d'un bien au Cambodge. Ils sont délivrés par le Ministère de la gestion foncière, de l'urbanisme et de la construction (ou par les équivalents provinciaux ou municipaux) et leurs limites sont officiellement délimitées. Les titres "durs" contiennent des informations qui ont été dûment certifiées par le ministère des Affaires foncières. Ces titres sont donc reconnus au niveau national. Les ressortissants étrangers n'ont pas le droit d'obtenir des titres "durs", ce qui leur interdit de posséder des terres et des propriétés foncières au Cambodge. Les titres "durs" permettent d'enregistrer les charges (hypothèques, gages, etc.).
Les titres "souples" (soft) sont la forme la plus courante de preuve de propriété délivrée au Cambodge. Il s'agit d'un contrat de vente ou d'achat certifié par le Sangkat (commune) ou le bureau de district, de sorte qu'il n'est reconnu qu'au niveau des autorités locales et non au niveau national. Une lettre de droits de possession est délivrée, qui confère la "possession" d'un bien. Toutefois, la personne qui occupe la propriété n'est pas légalement reconnue comme propriétaire du terrain. Les ressortissants étrangers n'ont pas le droit d'obtenir des titres souples, ce qui leur interdit de posséder des terres et des propriétés foncières au Cambodge. Les titres souples ne peuvent pas enregistrer les charges. Il est toutefois possible de convertir un Titre "soft" en Titre "hard".
Les Titres "Strata" sont le seul type de titres de propriété accordés aux ressortissants étrangers (ils sont également délivrés aux Cambodgiens). Ils ont été introduits pour permettre aux étrangers de revendiquer la propriété privée d'un immeuble en copropriété. La loi sur l'octroi aux étrangers de droits de propriété sur des unités privées définit un immeuble en copropriété comme un bâtiment ou une construction dans lequel plusieurs propriétaires résident. Un immeuble en copropriété se compose de parties qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, appelées "parties privatives", et d'autres parties qui sont des espaces communs à l'usage de tous les copropriétaires, appelées "parties communes". Un condominium est un immeuble en copropriété. Les titres de copropriété sont délivrés par le ministère de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et de la construction et sont donc reconnus au niveau national. Il est également important de garder à l'esprit que les critères suivants s'appliquent aux Titres "Strata" :
- Il ne s'applique qu'aux bâtiments construits en 2010 ou après
- Les étrangers ne peuvent détenir plus de 70 % de la surface habitable.
- Les titres de copropriété ne peuvent pas être délivrés pour les unités situées au rez-de-chaussée.
- Les titres de copropriété ne peuvent être délivrés à une propriété située à moins de 30 km de la frontière terrestre la plus proche.
Le LMAP (Projet de gestion et d'administration des terres) Les titres ont été introduits comme moyen de renforcer la sécurité foncière. Ces titres comportent les coordonnées GPS exactes qui font défaut dans les titres traditionnels. Grâce aux coordonnées GPS, la démarcation des terres est enregistrée, de sorte qu'en plus d'être reconnu au niveau national, un titre LMAP est également reconnu par les bureaux cadastraux compétents dans tout le pays. Si un titre LMAP existe sur une propriété, cela signifie que les limites ont été acceptées par les parties voisines, de sorte que les questions cadastrales ne sont pas sujettes à contestation. Comme pour les titres en dur, il est interdit aux ressortissants étrangers d'obtenir des titres LMAP, ce qui leur interdit de posséder des terres et des propriétés foncières au Cambodge.
Que le bien immobilier ou le terrain soit enregistré sous un Titre "Hard", un Titre "Soft", un Titre "Strata" ou un Titre "LMAP", il est important de vérifier le titre foncier pour s'assurer que
- La personne qui vous vend le bien est le propriétaire dûment enregistré du bien et a le droit de vous le vendre.
- Il n'y a pas de charges enregistrées sur le bien, telles que prêt, privilège, hypothèque, bail, usufruit (le cas échéant, il convient de consulter un professionnel).
- L'historique des transferts ne fait apparaître aucune transaction suspecte ni aucun changement dans le titre de propriété.
Puis-je acheter un appartement en copropriété (condominium)au Cambodge ?
Les ressortissants étrangers peuvent être propriétaires de logements en copropriété au Cambodge s'ils remplissent certaines conditions. Pour qu'un étranger puisse être propriétaire d'un logement en copropriété au Cambodge, il doit obtenir un titre de propriété (Strata Title).
En vertu de la loi cambodgienne sur la propriété étrangère, les étrangers sont autorisés à acheter et à posséder un appartement en copropriété au Cambodge s'ils répondent aux critères suivants :
- L'immeuble dans lequel l'acheteur souhaite acquérir un logement a été construit en 2010 ou après.
- L'étranger ne peut détenir que 70 % de la surface utile.
- L'unité se trouve au premier étage ou au-dessus
- Le bien n'est pas situé à moins de 30 km de la frontière terrestre la plus proche.
Une fois ces critères remplis, le titre de propriété est enregistré au nom du ressortissant étranger.
Pour en savoir plus sur ce qu'implique l'achat d'un terrain au Cambodge, lisez notre guide sur l'achat d'un condominium au Cambodge ici.
Puis-je acheter un terrain au Cambodge ?
En vertu de la législation cambodgienne, les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres dans le pays. Toutefois, il existe plusieurs structures possibles permettant aux ressortissants étrangers d'acquérir et d'exploiter des terres au Cambodge. Dans la grande majorité des cas, le ressortissant étranger doit s'associer à un Cambodgien (personne physique ou morale) qui sera l'actionnaire majoritaire du terrain. L'étranger reste un actionnaire minoritaire, mais il existe des mécanismes pour protéger ses intérêts.
Pour en savoir plus sur ce qu'implique l'achat d'un terrain au Cambodge, lisez notre guide sur la propriété foncière étrangère au Cambodge ici..
Quelle est la portée d'une Due Diligence au Cambodge ?
Avant d'acheter une propriété au Cambodge, il est fortement conseillé (pour ne pas dire obligatoire) de procéder à une vérification préalable, car il n'est pas rare de trouver des problèmes qui peuvent diminuer la valeur de la propriété ou vous éviter une acquisition injustifiée. Si vous n'achetez qu'un terrain directement à un propriétaire individuel, notre vérification en ligne du titre de propriété peut suffire, mais si le terrain appartient à une société et/ou si vous achetez le terrain avec une maison ou une villa, vous devez procéder à une vérification préalable complète.
Nos Due diligences comprennent des vérifications sur :
- Le propriétaire légal : la personne (individu ou société) qui vous vend le bien est le propriétaire enregistré du bien et a le droit de vous le vendre.
- La précision : la taille, la forme, l'orientation du terrain et sa limite avec le domaine public, comme une route, un cours d'eau ou une plage, correspondent au titre foncier.
- Les charges enregistrées sur le bien : il ne faut pas qu'il y aie de charges grevant le bien comme un prêt, un privilège, une hypothèque, un bail, un usufruit, une servitude, etc.
- Les accès : droit légal d'accès au terrain à partir d'une voie publique.
- L'historique complet : l'historique du terrain acheté (lotissement, améliorations et transfert) ne fait apparaître aucun événement suspect.
- Utilisations autorisées : règles de zonage limitant l'utilisation du terrain en fonction de son emplacement.
- Bâtiment (maison ou villa) : l'adresse du bâtiment et s'il a été construit légalement avec un permis de construire valide.
- Société cambodgienne (si nécessaire) : si vous achetez le terrain par l'intermédiaire d'une société khmère, vérifiez les documents d'enregistrement de la société et les autres documents relatifs à la société.
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