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Droit immobilier en Thaïlande pour les sociétés bénéficiant de la promotion du BOI
Pour les investisseurs étrangers intéressés par les opportunités d’affaires en Thaïlande, la propriété foncière est un élément clé à considérer. Bien que son accès soit généralement restreint aux étrangers, le Bureau des Investissements (BOI) propose des avantages attractifs pour favoriser l’investissement et stimuler la croissance économique. Ces incitations incluent la possibilité d'une propriété à 100 % par des étrangers et l'acquisition de biens immobiliers par des entreprises bénéficiant de la promotion du BOI.
Ce guide présente les principales conditions permettant aux entités étrangères d’acquérir des terrains dans le cadre d’une promotion du BOI.
Points clés
- La loi sur l'immobilier en Thaïlande interdit généralement aux sociétés étrangères de posséder des terrains, sauf dans le cadre d'une promotion du BOI, qui autorise la pleine propriété foncière.
- Les sociétés promues par le BOI peuvent posséder 1 Rai de terrain pour des bureaux et des résidences.
- Les entreprises promues par le BOI doivent disposer d’un capital social minimum de 50 millions de THB pour être éligibles à la propriété foncière et pouvoir acquérir de plus grandes parcelles de terrain.
- Les limites standard de propriété foncière pour les entreprises du BOI sont les suivantes : jusqu’à 5 rai pour les bureaux et jusqu’à 20 rai pour les résidences des travailleurs, sous réserve de conditions spécifiques concernant l’emplacement et l’utilisation.
- Conformément à l'article 27 de la loi sur la promotion des investissements, les sociétés promues par le BOI peuvent posséder les terrains nécessaires à leurs activités commerciales approuvées, ce qui leur permet de dépasser les limites standard de propriété foncière.
- Si une entreprise perd sa promotion du BOI, elle doit vendre les terrains qu’elle possède dans un délai d'un an. À défaut, le département des terres pourra procéder à leur vente conformément au code foncier.
Quels sont les droits des étrangers en matière de propriété foncière en Thaïlande ?
La législation immobilière en Thaïlande interdit généralement aux étrangers de posséder des terrains, que ce soit à titre individuel ou par l'intermédiaire de sociétés étrangères. Les entreprises doivent être majoritairement détenues par des Thaïlandais (au moins 51 %), sauf si elles bénéficient d'une promotion du BOI, qui permet la pleine propriété étrangère et offre des avantages supplémentaires.
Les étrangers peuvent légalement posséder des biens immobiliers en Thaïlande par le biais de baux fonciers à long terme (généralement de 30 ans, avec possibilité de renouvellement, mais comportant des risques si le propriétaire agit de mauvaise foi, ainsi que des complications d’héritage selon les conditions de l'accord), ou en possédant des unités de condominium, à condition que la part de propriété étrangère ne dépasse pas 49 % de la surface totale de l'immeuble.
Les étrangers peuvent également posséder des structures construites sur des terrains loués, comme des maisons ou des villas, car la propriété des bâtiments est traitée séparément de celle des terrains.
Les entreprises du BOI peuvent-elles posséder un terrain en Thaïlande ?
L’un des principaux avantages d’une promotion du BOI est que les entreprises bénéficiaires peuvent posséder un terrain d’une superficie d’un rai à des fins professionnelles et résidentielles.
Certaines activités et promotions du BOI permettent d’acquérir des terrains plus étendus, sous certaines conditions et restrictions. La possibilité de posséder des terrains plus grands dépend de la catégorie de promotion et des activités commerciales de l’entreprise.
Le BOI accorde des droits de propriété foncière étendus à certains secteurs, tels que l’industrie manufacturière, le tourisme, la technologie et certains services. Toutefois, les entreprises promues par le BOI doivent utiliser le terrain exclusivement pour les activités spécifiées dans leur promotion d'investissement. Par exemple, une entreprise manufacturière peut utiliser le terrain pour des installations de production, des entrepôts ou des infrastructures liées.
Posséder plus d'un rai de terre
Depuis janvier 2025, le Bureau des Investissements (BOI) a mis en place de nouvelles règles concernant la propriété foncière des sociétés étrangères promues par le BOI, conformément à l'article 27 de la loi sur la promotion des investissements (Investment Promotion Act B.E. 2520).
Ces nouvelles règles, publiées dans les annonces BOI n° 16/2567 et P.8/2567, sont entrées en vigueur en novembre 2024 et définissent les dispositions suivantes :
Conditions d'éligibilité pour les entreprises étrangères promues par le BOI pour la propriété foncière
- Les sociétés doivent disposer et maintenir un capital social libéré d’au moins 50 millions de THB pendant toute la durée de la propriété foncière.
- La propriété foncière en Thaïlande est évaluée en fonction de l’entité légale (personne morale) détentrice du titre, et non sur la base d’un certificat de promotion individuel.
- Le terrain doit être utilisé uniquement à des fins approuvées et respecter les règles locales ainsi que les normes communautaires.
- Les terrains destinés aux bureaux et aux habitations peuvent être situés sur la même propriété que les locaux commerciaux ou sur des sites distincts.
Selon les nouvelles règles, les entreprises à capitaux étrangers peuvent posséder les terrains suivants :
- Pour les bureaux : Jusqu’à 5 rai (environ 0,8 hectare ou 8 000 mètres carrés).
- Pour les résidences de travailleurs : Jusqu’à 20 rai (environ 3,2 hectares ou 32 000 mètres carrés).
Si l’entreprise souhaite fournir des logements aux travailleurs, les conditions suivantes doivent être remplies :
- Le logement doit être un bâtiment qui héberge exclusivement les travailleurs du projet promu.
- Le nombre de chambres doit correspondre au nombre réel de travailleurs du projet.
- Le logement doit être situé à moins de 10 kilomètres de l'emplacement principal de l'entreprise, en empruntant les principales routes publiques.
Veuillez noter que si une entreprise à capitaux étrangers cesse de mener l'activité promue ou perd son statut de promotion du BOI, elle doit vendre le terrain dans un délai d’un an à compter de la fin de la promotion. À défaut, le directeur général du département des terres pourra en disposer, en utilisant les pouvoirs qui lui sont conférés par le code foncier.
Les entreprises promues par le BOI peuvent-elles acquérir un terrain plus grand si leur activité l'exige ?
Le BOI a défini des catégories d'investissement qui autorisent les entreprises à posséder des terrains plus vastes, notamment dans la fabrication, le tourisme, la technologie et certains services. Toutefois, ces terrains doivent être utilisés conformément aux activités spécifiées dans la promotion de l'investissement. Autrement dit, le terrain doit être utilisé à des fins commerciales prévues, telles qu'elles sont définies dans l'accord BOI. Par exemple, si une entreprise opère dans la fabrication, le terrain peut être utilisé pour construire des usines, des entrepôts ou d'autres infrastructures liées à la production.
La possibilité pour une entreprise étrangère de posséder des terrains supplémentaires est prévue à l'article 27 de la loi sur la promotion de l'investissement.
L'article 27 dispose qu'« une personne promue est autorisée à posséder des terrains pour mener à bien l’activité promue, dans la mesure où le bureau le juge approprié, même au-delà de la limite autorisée par d'autres lois ».
Cela signifie qu’en vertu de cet article, le BOI permet aux projets promus de posséder les terrains nécessaires à la réalisation de leurs activités promues.
En règle générale, les étrangers ou les entreprises à capitaux étrangers sont soumis à des restrictions strictes concernant la propriété foncière en Thaïlande, conformément à la législation thaïlandaise. Cependant, l'entreprise n’est autorisé à posséder que les terrains strictement nécessaires à la réalisation du projet approuvé. Le BOI déterminera la superficie de terrain requise et accordera l’autorisation en fonction des besoins spécifiques du projet, par exemple, un hôtel.
Veuillez noter que si une entreprise étrangère cesse de mener l’activité promue ou ne bénéficie plus du statut de promotion du BOI, elle doit céder le terrain dans un délai d’un an à compter de la fin de la promotion. À défaut, le directeur général du département foncier pourra en disposer conformément au code foncier.
Comment acheter un terrain avec une société du BOI ?
L'achat d'un terrain par l'intermédiaire d'une société promue par le BOI est plus complexe que l'achat effectué par une société ou un particulier thaïlandais. En effet, les sociétés promues par le BOI doivent obtenir l'approbation du BOI avant d'acquérir un terrain.
Pour obtenir l'approbation du Bureau des Investissements (BOI), les entreprises doivent suivre la procédure suivante :
Préparer une demande formelle justifiant la nécessité de la propriété foncière
Afin d'obtenir l'autorisation du BOI pour l'achat d'un terrain, l'entreprise doit soumettre une demande formelle détaillant la nécessité de posséder le terrain. Cette demande doit comporter les informations suivantes :
- L'emplacement du terrain proposé
- La taille du terrain
- L'utilisation prévue du terrain (bureau, usine, résidence du directeur, etc.)
- La manière dont l'achat du terrain s'inscrit dans le cadre de la promotion BOI de l'entreprise.
L'entreprise devra également fournir des documents justificatifs en même temps que la demande, tels que :
- le certificat d'enregistrement de la société
- le certificat de promotion BOI
- le plan d'investissement.
Examen et approbation par le bureau des investissements
Après la soumission de la demande et des documents justificatifs, le BOI examine la demande pour déterminer si l'acquisition du terrain respecte les conditions de la promotion de l'investissement. Si la demande est approuvée, le BOI émettra une lettre officielle autorisant la propriété du terrain.
Enregistrer le terrain auprès de bureau foncier
Une fois la lettre d'approbation du BOI reçue, le demandeur peut se rendre au service foncier local pour enregistrer le terrain.
Il est important de noter que si le bureau foncier n'est pas familier avec les règles de propriété foncière du BOI, cela peut entraîner des retards ou un examen approfondi de la part de ce service. Dans ce cas, il peut être nécessaire de faire appel à un avocat expérimenté pour clarifier les règles et faciliter le processus, surtout si le terrain est situé dans une zone où peu d'activités ou d'entreprises du BOI sont présentes.
Comment Belaws peut-il vous aider ?
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Questions fréquemment posées
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
Non, les étrangers ne peuvent généralement pas posséder des terres en Thaïlande, que ce soit en tant qu’individus ou par l’intermédiaire de sociétés étrangères. Toutefois, il existe des exceptions, comme les sociétés parrainées par la CE, qui autorisent la pleine propriété de terres étrangères dans certaines conditions.
Qu’est-ce que le BOI (Board of Investment) et comment affecte-t-il la propriété foncière ?
Le Bureau de l'investissement (BOI) est un organisme gouvernemental qui promeut les investissements étrangers en Thaïlande. Les entreprises promues par la BOI peuvent bénéficier de 100 % de propriété étrangère et de droits fonciers, qui sont autrement restreints. Ces sociétés peuvent posséder les terrains nécessaires à leurs activités commerciales approuvées.
Combien de terres peuvent posséder les entreprises promues par la BOI en Thaïlande ?
Selon l' article 27 de la Loi sur la promotion des investissements,les entreprises promues par le BOI peuvent posséder :
- Jusqu’à 1 rai (1600 m 2) pour les bureaux et les résidences.
- Jusqu’à 5 rai (8000 m 2) pour les bureaux.
- Jusqu’à 20 rai (32 000 m 2) pour les logements des travailleurs, sous réserve de conditions particulières.
Quelles sont les exigences pour que les entreprises parrainées par le BOI possèdent de plus grandes parcelles de terrain ?
Pour détenir plus d’un RAI, les entreprises promues par la DI doivent :
- Maintenir un capital social versé d’au moins 50 millions de THB tout au long de la période de propriété foncière.
- Utiliser le terrain uniquement à des fins commerciales approuvées..
- Veiller à ce que les logements des travailleurs soient situés à moins de 10 km des locaux commerciaux.
Les étrangers peuvent-ils posséder un bien immobilier en Thaïlande par le biais d’alternatives?
Oui, bien que la propriété foncière soit restreinte, les étrangers peuvent légalement posséder :
- Unités de copropriété, à condition que la propriété étrangère ne dépasse pas 49 % de la superficie du bâtiment.
- Baux fonciers à long terme, généralement pour 30 ans, avec des options de renouvellement possibles.
- Bâtiments situés sur des terrains loués (maisons ou villas), car la propriété du bâtiment est traitée séparément des terres.
Que se passe-t-il si une entreprise promue par la BOI perd son statut de BOI ?
Si une entreprise perd son statut de promotion BOI, elle doit disposer du terrain dans un délai d’un an. Le défaut de faire cela permet au directeur général du département des terres d’aliéner le terrain en vertu du code foncier.
Comment les entreprises parrainées par le BOI présentent-elles une demande de propriété foncière ?
Le processus comprend :
- Préparer une demande officielle détaillant l’emplacement, la taille et le but du terrain.
- Fournir des documents à l’appui, notamment :
- Certificat d’enregistrement de la société
- Certificat de promotion BOI
- Plan d’investissement
- Soumettre la demande au BOI pour examen et approbation..
- Inscrire le terrain au ministère des Terres une fois que l’approbation du BOI est accordée.
Quels sont les avantages de la propriété foncière promue par le BOI pour les investisseurs étrangers ?
- Propriété étrangère à 100 % du terrain.
- Capacité de posséder des parcelles plus grandes pour les opérations commerciales..
- Incitations fiscales et procédures réglementaires simplifiées.
- Amélioration de la sécurité juridique en vertu des règlements du BOI.
Y a-t-il des restrictions quant à la façon dont les entreprises promues par le BOI peuvent utiliser le terrain ?
Yes, land owned by BOI-promoted companies must be used strictly for the activités commerciales approuvées spécifiées dans leur certificat de promotion, telles que :
- Industrie manufacturière (Installations)
- touristiques (Projets ) projects
- Centres technologiques
- Mesures d’adaptation des travailleurs
Quels sont les risques des baux fonciers à long terme pour les étrangers ?
Bien que les baux à long terme offrent une alternative légale à la propriété foncière, ils comportent des risques tels que :
- Incertitudes liées au renouvellement si le locateur agit de mauvaise foi.
- Complications liées à l’héritage, car les contrats de location ne peuvent pas être automatiquement transférés aux héritiers.
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