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Acheter une propriété en Thaïlande, quels sont les risques ?
08/12/2023
La Thaïlande est une destination attrayante pour les investisseurs qui envisagent d'acheter une villa ou un appartement en copropriété. Il existe différentes façons d'acheter des biens immobiliers dans le pays, notamment par le biais de baux fonciers à long terme ou l'achat de condominiums. Toutefois, les investisseurs doivent être conscients des risques, tels que les restrictions à la propriété foncière pour les étrangers associées à l'immobilier en Thaïlande.
Cet article examine les meilleures options et les risques associés à l'achat d'une propriété en Thaïlande. Nous aborderons des aspects importants tels que les structures de propriété, les garanties juridiques et les audits essentiels nécessaires pour assurer un investissement sûr et sécurisé.
Points clés
- Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires d'un terrain en Thaïlande.
- Les étrangers peuvent posséder des bâtiments sur le terrain (la villa).
- La durée maximale d'un bail est de 30 ans avec une option de renouvellement.
- Les usufruits accordent le droit d'utilisation et confèrent un contrôle limité sur les biens immobiliers d'autrui, valables jusqu'à 30 ans.
- Le droit de superficie sépare juridiquement la propriété du terrain et du bien immobilier pour une période pouvant aller jusqu'à 30 ans.
- Il est essentiel de réaliser un audit lors de l'achat d'une propriété en Thaïlande afin d'éviter les risques juridiques et financiers potentiels.
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres ou acheter des biens immobiliers en Thaïlande ?
En Thaïlande, les étrangers sont généralement interdits de posséder directement des terres, que ce soit en tant que particuliers ou via des sociétés étrangères, en raison de restrictions et de réglementations sur les droits de propriété foncière.
Toutefois, les étrangers disposent d'autres possibilités juridiques pour accéder à la propriété. L'une des options les plus courantes est la location à long terme d'un terrain pour une période prolongée, habituellement jusqu'à 30 ans, avec la possibilité de la renouveler pour 30 ans supplémentaires.
Les étrangers peuvent opter pour la propriété de condominiums en Thaïlande, car la loi le permet. Ils peuvent posséder pleinement des unités de condominiums, mais la règle stipule que la part totale de propriété étrangère dans la copropriété ne doit pas dépasser 49 %. Les condominiums sont donc une option attrayante pour les étrangers investissant dans l'immobilier thaïlandais.
Il convient également de noter que les étrangers sont autorisés à construire et à posséder des structures et des bâtiments situés sur des terrains loués. Cela signifie que si le terrain lui-même peut faire l'objet d'un bail, les étrangers peuvent avoir des droits de propriété complets sur les bâtiments, maisons ou autres structures construites sur ce terrain.
Cette disposition permet aux étrangers d'investir dans une maison ou une villa et de profiter des avantages qui en découlent tout en respectant les lois sur la propriété foncière. La distinction entre la propriété du terrain et des structures offre une sécurité aux investisseurs étrangers, leur permettant de profiter des avantages sans enfreindre les exigences légales.
Location de terres en Thaïlande
En vertu du Code civil et commercial thaïlandais, la durée maximale d'un bail foncier est de 30 ans. Il est possible de le prolonger, mais ce n'est pas un droit automatique, et un nouveau contrat doit être conclu.
Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du bureau foncier pour être valables. Le défaut d'enregistrement peut limiter le caractère exécutoire du contrat de location à trois ans.
Lors de la location d'un terrain, un contrat de location doit toujours être conclu entre les parties. Un contrat de location en Thaïlande est un accord légal entre un propriétaire et un locataire pour l'utilisation d'une propriété pendant une période spécifique. Les contrats de location décrivent généralement les termes et conditions de la location, y compris :
- Le prix de location convenu,
- Le calendrier de paiement du loyer,
- Le montant de la caution
- Toute autre condition sur laquelle les deux parties se sont mises d'accord.
Les étrangers sont-ils autorisés à acheter une propriété en Thaïlande ?
La Thaïlande ne permet pas aux étrangers de posséder des terres, mais ils peuvent détenir des structures sur le terrain telles que des maisons ou des villas. Habituellement, cela se fait par le biais d'un bail, avec une période de location maximale de 30 ans, et la possibilité de renouvellement pour une nouvelle période de 30 ans. Il est crucial de noter que les étrangers peuvent détenir en pleine propriété les structures, comme les maisons ou les villas, construites sur les terres louées.
La législation thaïlandaise propose également différentes options pour protéger les droits et les intérêts des étrangers détenant une propriété sur un terrain loué.
Usufruit
L'usufruit est un instrument qui accorde le droit d'utilisation et confère à son détenteur un contrôle limité sur les biens immobiliers d'une autre personne.
L'usufruit transfère la possession, l'utilisation et la jouissance d'un terrain du propriétaire au bénéficiaire de l'usufruit. Il est essentiel de noter qu'un usufruit ne peut être enregistré que sur des biens immobiliers dûment titrés, et il doit être enregistré auprès du bureau foncier local.
Un usufruit peut offrir les protections suivantes à un étranger possédant une propriété sur un terrain loué en Thaïlande :
Droits d'utilisation : L'usufruit confère au propriétaire étranger le droit d'utiliser le bien et d'en tirer des avantages, même s'il n'est pas le propriétaire du terrain lui-même. Ce droit légal garantit que l'étranger peut jouir et utiliser le bien comme s'il en était le propriétaire pendant la période spécifiée.
Sécurité et contrôle : En recourant à l'usufruit, le propriétaire étranger acquiert un certain niveau de sécurité et de contrôle sur le bien. Ce dispositif juridique protège ses intérêts et ses droits d'utilisation, en empêchant toute action ou cession non autorisée du bien sans le consentement du titulaire de l'usufruit.
Utilisation à long terme : Comme les usufruits peuvent être valables pendant 30 ans, ils offrent un cadre stable aux étrangers pour investir et profiter des avantages d'une propriété sur un terrain loué pendant une période prolongée.
Transférabilité : En règle générale, un usufruit peut être transférable ou héritable, ce qui permet au propriétaire étranger de transmettre ces droits à une autre partie. Cette flexibilité augmente la valeur du bien et peut faciliter la planification de la succession pour le propriétaire étranger. De plus, l'usufruit n'empêche pas la vente du bien par le propriétaire. Toutefois, lors de la vente du bien, l'usufruit et les droits qui y sont inclus prennent fin et sont transférés au nouveau propriétaire.
En Thaïlande, les usufruits peuvent être octroyés pour :
- une période allant jusqu'à 30 ans ;
- pour la durée de vie du propriétaire du terrain ;
- pour la durée de vie du bénéficiaire.
Il est important de noter qu'en pratique, l'enregistrement d'un usufruit auprès du bureau foncier peut être difficile. Cependant, si l'étranger est marié à un ressortissant thaïlandais, l'enregistrement est beaucoup plus facile à réaliser.
Le droit de superficie
Le droit de superficie s'applique lorsque la propriété du bâtiment est légalement séparée de celle du terrain. Il peut être utilisé lorsque vous construisez une maison ou un bâtiment sur un terrain dont vous n'êtes pas propriétaire.
Le droit de superficie établit un droit officiel d'utiliser le terrain et de posséder les constructions que vous érigez dessus. Cela autorise la personne bénéficiaire à construire sur le terrain sans avoir besoin d'acquérir des droits de propriété sur le terrain en question.
Un droit de superficie peut être accordé pour :
- une période allant jusqu'à 30 ans ;
- pour la durée de vie du propriétaire du terrain ;
- pour la durée de vie du bénéficiaire.
Le droit de superficie (pour une durée déterminée) est un intérêt foncier transférable et héritable, ce qui signifie qu'en cas de vente du terrain ou de décès du propriétaire, le droit de superficie sera transféré au nouveau propriétaire. Toutefois, à l'expiration du droit de superficie, le propriétaire du terrain peut vendre ou retirer toute structure du terrain, à condition de laisser le terrain dans son état d'origine.
Le droit d'habitation
Le droit d'habitation ne confère pas de droit de propriété, mais se concentre plutôt sur le droit de résider dans une maison. Il permet au bénéficiaire de vivre dans la propriété sans avoir l'obligation de payer un loyer au concédant.
Le droit d'habitation peut être accordé pour :
- une période allant jusqu'à 30 ans ou
- pour la durée de vie du propriétaire du terrain ou
- pour la durée de vie du bénéficiaire.
Veuillez noter que si le bénéficiaire du droit d'habitation commence à payer un loyer , la situation devient celle d'une location et le droit d'habitation est perdu.
Quels sont les risques liés à l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société ?
Bien que la Thaïlande autorise l'acquisition de biens immobiliers détenus par une société, il est essentiel de comprendre les risques encourus avant de le faire. L'achat des actions et de la société elle-même à l'ancien propriétaire offre un moyen de posséder un terrain, mais il s'accompagne de risques importants.
Précision comptable :
Il est essentiel d'assurer une comptabilité précise en enregistrant correctement le terrain, la valeur de la propriété et les bâtiments. Des erreurs comptables, notamment des manipulations de valeurs pour des avantages fiscaux, peuvent entraîner des complications juridiques et fiscales pour les nouveaux actionnaires acquérant l'entreprise et le terrain.
Dettes fiscales cachées :
La vente du terrain à l'avenir pourrait donner lieu à des taxes inattendues basées sur la valeur préalablement enregistrée. Cette charge pourrait devenir considérable si les actifs n'étaient pas correctement déclarés, ce qui entraînerait des pertes financières pour les nouveaux propriétaires.
Audit d'acquisition et risques immobiliers en Thaïlande.
Lorsque vous achetez une propriété ou un bail à long terme en Thaïlande, il est vivement recommandé de réaliser un audit d'acquisition. Cela implique une recherche approfondie et une enquête sur le terrain choisi pour recueillir des informations, évaluer les risques et les avantages de la transaction. L'audit permet de vérifier l'exactitude et d'évaluer les conséquences potentielles d'une transaction particulière.
L'audit peut vous aider à identifier les risques et les opportunités potentiels liés à l'investissement, ce qui vous permet de prendre une décision en connaissance de cause.
Lorsque vous effectuez un audit pour un bien immobilier en Thaïlande, assurez-vous de prendre en compte les éléments suivants pour garantir une transaction transparente et juridiquement solide.
Le premier aspect, et le plus important, est la recherche du titre de propriété. La recherche des titres de propriété permet d'établir les points suivants :
- Si les titres de propriété ont été délivrés légalement.
- Qui est le propriétaire actuel.
- Si le terrain est grevé d'avenants, de privilèges, d'hypothèques, de servitudes ou de litiges actifs susceptibles d'affecter l'acheteur.
L'audit d'acquisition permettra également de vérifier les éléments importants suivants :
- La taille du terrain, sa forme, son orientation et ses limites avec le domaine public, telles que les routes, les cours d'eau ou les plages. Il est crucial de s'assurer que le titre et les descriptions représentent fidèlement la propriété proposée.
- Vérifier le droit légal d'accès au terrain depuis les voies publiques, ainsi que les règlements de zonage et les utilisations autorisées dans la région.
- Si la construction d'une propriété sur le terrain est envisagée, il est essentiel d'examiner les lois d'urbanisme relatives à la construction. Cela implique de vérifier et de traduire le permis de construire (le cas échéant) pour garantir que la construction d'un bien immobilier est conforme à la législation en vigueur.
Existe-t-il des obligations fiscales pour la possession d'un terrain ou d'un bien immobilier en Thaïlande ?
Conformément à la loi sur l'impôt foncier et immobilier B.E. 2562, toute personne détenant un droit de propriété, de possession ou d'usage sur un terrain ou un bâtiment, y compris un condominium, est tenue de s'acquitter de l'impôt foncier et immobilier le 1er janvier de chaque année.
Le calcul de l'impôt sur les terrains et les bâtiments dépend de la valeur officielle déterminée par le département du Trésor. Le taux d'imposition est déterminé en fonction de l'usage prévu de la propriété et de sa valeur évaluée. Ce cadre fiscal est conçu pour garantir un système équitable et transparent, en alignant la charge fiscale sur la valeur estimée et l'usage de la propriété en question.
Comment Belaws peut-il vous aider ?
We offer comprehensive services for Thailand property investments, including legal assistance, tax planning, and property management.
Veuillez noter que cet article est fourni à titre d'information seulement et ne constitue pas un avis juridique.
Nos consultations durent jusqu'à une heure et sont menées par des juristes experts qui parlent couramment l'anglais, le français et le thaï.
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Questions fréquemment posées
Is buying property in Thailand a good investment?
It depends on your goals and risk tolerance. Thailand’s property market offers potential for capital appreciation and rental income, but there are also risks like volatility and legal complexities.
What are the risks of investing in Thailand?
- Land ownership restrictions: Foreigners cannot directly own land in Thailand. You can lease land for up to 30 years with the option to renew, but you don’t own the land itself.
- Market fluctuations: The Thai property market can be volatile, with periods of rapid growth followed by downturns.
- Legal complexities: Property laws and regulations in Thailand can be complex and differ from those in your home country. It’s essential to seek legal advice from a qualified professional.
- Currency fluctuations: The Thai baht can fluctuate against your home currency, impacting the value of your investment.
What to know about buying a house in Thailand?
- Choose the right location: Consider factors like proximity to amenities, infrastructure, and potential for rental income.
- Do your due diligence: Carefully research the property, the seller, and the surrounding area. Hire a surveyor and lawyer to ensure there are no legal issues.
- Understand the ownership options: You can lease land for up to 30 years, buy a condominium outright, or purchase a house on leased land through usufruct or the right of superficies.
- Factor in the costs: Aside from the purchase price, consider ongoing costs like property taxes, maintenance fees, and insurance.
Why can’t foreigners buy land in Thailand?
Thai law restricts land ownership to Thai nationals to protect the country’s land resources and prevent foreign speculation. However, foreigners can access land ownership through long-term leases and other legal structures.
How long can you stay in Thailand if you own property?
Owning property in Thailand doesn’t automatically grant you residency rights. You’ll need to apply for a visa based on your specific circumstances.
Do you pay property taxes in Thailand?
Yes, anyone who owns or has usage rights over land or buildings in Thailand must pay land and building taxes annually. The tax rate is based on the property’s appraised value and designated use.
Do foreigners pay property tax in Thailand?
Yes, foreigners who own property or have long-term leases in Thailand are liable for property taxes.
Can you live in Thailand if you buy property?
Owning property doesn’t guarantee you the right to live in Thailand. You’ll need to apply for a visa based on your specific circumstances, such as retirement, investment, or mariage to a Thai citizen.
How much are property taxes in Thailand?
The property tax rate in Thailand ranges from 0.1% to 0.7% of the property’s appraised value, depending on the type of property and its location.
Here are some additional things to keep in mind:
- Transaction costs: Be aware of the fees associated with buying property in Thailand, such as transfer fees, registration fees, and legal fees.
- Exit strategy: Consider how you will exit your investment if you need to sell the property in the future.
- Seek professional advice like Belaws: It’s crucial to consult with a qualified lawyer and financial advisor who specialize in Thai property law and investment.
By carefully considering these factors and doing your research, you can make an informed decision about whether buying property in Thailand is right for you.
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