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Comprendre les baux pour les entreprises en Thaïlande
03/05/2024
Lorsque les entreprises se développent et recherchent de nouvelles opportunités en Thaïlande, un aspect important qu'elles doivent prendre en compte est la compréhension des contrats de bail commercial. Les baux commerciaux jouent un rôle essentiel en fournissant l'espace nécessaire à une entreprise pour fonctionner et entreprendre les activités commerciales prévues.
Dans cet article, nous allons explorer les aspects clés des baux pour les entreprises en Thaïlande.
Points clés
- En règle générale, les baux commerciaux en Thaïlande ne peuvent excéder 30 ans, mais dans certaines situations, ils peuvent s'étendre jusqu'à 50 ans.
- Les baux de plus de 3 ans doivent être enregistrés auprès de l'Office foncier pour être valides.
- Les propriétés doivent être zonées pour un usage commercial ou industriel et répondre à des critères d'investissement spécifiques pour être éligibles à des baux à long terme.
- Les locataires sont responsables des réparations mineures, tandis que les propriétaires prennent en charge les réparations majeures, sauf disposition contraire du bail.
- Les locataires ne peuvent ni transférer ni sous-louer sans le consentement du propriétaire. En cas de changement de propriétaire, les nouveaux propriétaires héritent des baux existants.
Quel est le cadre juridique des baux commerciaux ?
En Thaïlande, les baux commerciaux sont régis par le Code civil et commercial ainsi que par la loi de 1999 sur la location de biens immobiliers à des fins commerciales ou industrielles. Ces législations établissent clairement les droits et les obligations des propriétaires et des locataires, assurant ainsi un processus de location équitable et transparent pour toutes les parties concernées.
Durée du bail et renouvellement de la durée du bail
En règle générale, la durée d'un bail pour un terrain ou un bâtiment en Thaïlande ne peut excéder 30 ans. Toutefois, les parties peuvent inclure une option de renouvellement à la fin de cette période. period.
Veuillez noter que, dans la pratique, il peut être difficile d'appliquer la prolongation au cas par cas ; une telle option de renouvellement doit être rédigée avec soin pour éviter tout problème lors de son utilisation).
Dans certains cas, des lois spéciales, comme celles concernant le Corridor Économique Oriental, permettent des baux allant jusqu'à 50 ans.
Les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès de l'Office foncier pour être exécutoires. Sans cet enregistrement, la validité du bail est limitée à trois ans.
Généralement, les baux commerciaux pour des espaces de vente, bureaux ou locaux industriels sont de trois ans, souvent renouvelables pour une période similaire.
Pour les baux de trois ans ou moins, le locataire conserve ses droits sans nécessité d'enregistrement.
De plus, les locataires peuvent demander une période d'aménagement gratuite d'un à trois mois pour effectuer des travaux avant le début de la location.
Il est important de noter que la prolongation d'un bail ne peut être enregistrée qu'après l'expiration de la période initiale. Les entreprises doivent donc planifier soigneusement pour assurer une continuité opérationnelle.
Enfin, à l'expiration d'un bail commercial, le locataire n'a pas automatiquement le droit de continuer à occuper le bien. Toutefois, si le locataire reste sans opposition du propriétaire, le bail est considéré comme prolongé indéfiniment. Cette situation doit être clairement définie contractuellement pour éviter des conflits futurs.
Baux de 3 ans en Thaïlande
En Thaïlande, il est fréquent de proposer des baux de trois ans aux locataires. Cette approche présente plusieurs avantages pratiques :
Éviter l'enregistrement officiel
La loi thaïlandaise exige que les baux de plus de trois ans soient enregistrés auprès du bureau foncier local, ce qui implique de déclarer les revenus locatifs et peut influencer le calcul des impôts..
En limitant la durée du bail à trois ans, les propriétaires évitent cette démarche. De plus, l'enregistrement nécessite le paiement d'un droit de 1,1 % du montant total du bail, souvent partagé entre le propriétaire et le locataire, ce qui peut représenter une dépense significative pour les baux de longue durée comme ceux de 30 ans.
Implications fiscales
Il est courant que les propriétaires proposent des baux de trois ans aux locataires, ce qui peut ne pas être dans l'intérêt de ces derniers. Les propriétaires privilégient souvent cette durée, car les baux de plus de trois ans doivent être enregistrés auprès du bureau foncier, ce qui implique le paiement d'une taxe d'enregistrement de 1,1 %. L'enregistrement d'un bail au bureau foncier oblige également le propriétaire à déclarer des taxes.
Il est important de souligner que les propriétaires doivent déclarer leurs impôts pour tous les baux, y compris ceux de trois ans. Cependant, un bail enregistré les expose à un examen plus approfondi de la part du ministère des Finances.
Pour offrir des accords à plus long terme sans enregistrement, les propriétaires peuvent proposer des options de renouvellement ou signer plusieurs baux de trois ans. Toutefois, cela peut poser des risques pour les locataires si le propriétaire décide de ne pas honorer ces promesses. L'enregistrement du bail offre une sécurité juridique, protégeant les locataires contre les changements de propriétaire ou les comportements de mauvaise foi.
Deuxièmement, si le propriétaire de l'entreprise souhaite vendre et que le bailleur agit de mauvaise foi, il sera difficile d'obliger celui-ci à signer un nouvel accord pour l'option de renouvellement lors de la vente de l'entreprise. En effet, le droit de renouvellement ne se transfère pas automatiquement, et le propriétaire devra fournir de nouveaux documents.
Enfin, la protection fournie par un bail enregistré est supérieure, car si le propriétaire décide de vendre le bien ou décède, entraînant le transfert de la propriété à ses héritiers, le bail enregistré sera également transféré avec le bien, comme indiqué au verso du titre. Dans ce cas, le locataire conservera ses droits, et le bail demeurera en vigueur.
Pour les entreprises ne pouvant obtenir qu'un bail de trois ans, il est fortement recommandé d'enregistrer le bail. Cela garantit une protection juridique accrue et une stabilité à long terme, même si cela signifie que le locataire doit assumer les frais d'enregistrement.
Le contrat de bail doit-il être rédigé en thaïlandais ou peut-il l'être en anglais ?
En Thaïlande, un contrat de bail peut être rédigé en anglais, tant qu'il n'est pas nécessaire de l'enregistrer au bureau foncier. Cela signifie que pour les baux de plus de 3 ans, ou si le locataire demande l'enregistrement, une version en langue thaïe sera requise.
Généralement, le contrat de bail est rédigé en thaï et accompagné d'une traduction en anglais.
Lors de l'enregistrement, le bureau foncier examinera minutieusement le contenu du contrat. Il est important de noter que certaines clauses peuvent être rejetées à la discrétion de l'office foncier.
Quels types de terrains et d'activités commerciales peuvent faire l'objet d'un bail commercial et industriel ?
Pour qu'un terrain soit éligible à un bail commercial et industriel en Thaïlande, il doit être situé dans l'une des zones suivantes :
- Zone approuvée à des fins commerciales ou industrielles selon les lois d'urbanisme en vigueur.
- Zone industrielle gérée par l'Industrial Estate Authority of Thailand.
Conditions pour obtenir un bail commercial à long terme :
- Les activités commerciales doivent représenter un investissement d'au moins 20 millions de THB.
- Les activités industrielles doivent être éligibles à une promotion en vertu de la loi sur la promotion des investissements (Investment Promotion Act).
- Les activités commerciales ou industrielles doivent être jugées bénéfiques pour la Thaïlande, approuvées par le ministre de l'intérieur et validées par le cabinet.
- Les activités doivent être celles qu'un étranger est autorisé à entreprendre selon la loi sur les entreprises étrangères (Foreign Business Act).
Exigences supplémentaires pour les baux de grandes superficies (plus de 100 Rai, soit 160 000 mètres carrés) :
- L'entreprise doit ajouter de la valeur aux exportations ou soutenir l'emploi local.
- L'opération ne doit pas être une réplique de ce qui existe déjà sur le marché ou quelque chose d'aucune importance
- L'opération doit être unique en Thaïlande ou introduire une nouvelle technologie avancée.
- L'activité doit être bénéfique pour le statut économique et social du pays, tel que déclaré par le ministre de l'Intérieur et approuvé par le cabinet.
Quelles sont les exigences en matière de loyers, de dépôts de garantie et de taxes ?
Le paiement du loyer est un aspect important d'un contrat de bail selon le Code civil et commercial. Le loyer peut être fixe ou variable, en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire dans les locaux loués. Les loyers des bureaux et des locaux industriels sont généralement fixes, tandis que les loyers des commerces de détail sont généralement variables.
Presque tous les contrats de location exigent que le locataire verse un dépôt de garantie représentant un à trois mois de loyer, sous forme d'une somme d'argent ou d'une garantie bancaire. De plus, il est généralement convenu dans le contrat de location que le locataire doit prendre en charge les autres frais accessoires ainsi que les taxes et autres impôts.
Pour un contrat de location d'une durée de plus de trois ans, qui doit être enregistré auprès du bureau foncier, les frais d'enregistrement comprennent une taxe d'enregistrement calculée à hauteur de 1 % du loyer total pendant toute la durée du bail et des droits de timbre à hauteur de 0,1 %, également du loyer total pendant toute la durée du bail.
Qui est responsable de l'entretien et de la réparation du bien immobilier/terrain ?
Sauf indication contraire dans le contrat, le locataire doit généralement s'occuper des petites réparations et de l'entretien courant, tandis que le propriétaire prend en charge les travaux d'entretien majeurs.
Cependant, dans la pratique, pour les baux à long terme où le locataire occupe l'intégralité ou la majorité des locaux, il est souvent prévu que le locataire prenne en charge tous les travaux d'entretien importants.
Peut-on transférer et sous-louer un bail commercial ?
Tout transfert de bail par le locataire nécessite l'approbation préalable du propriétaire, qui doit également donner son consentement pour toute sous-location.
Il est important de noter que si le propriétaire vend ou transfère la propriété louée à un tiers, le bail reste en vigueur et lie le nouveau propriétaire. Celui-ci hérite alors de tous les droits et obligations du bailleur précédent, devenant ainsi le nouveau bailleur.
Quelles sont les conditions de résiliation d'un bail commercial ?
En cas de non-respect des conditions du bail, comme le défaut de paiement du loyer, les propriétaires sont en droit, en vertu du contrat de location, de résilier le bail et de retenir les dépôts de garantie. Cependant, la plupart des baux prévoient une période de réparation, habituellement de 30 à 90 jours, sujette à des négociations préalables. Cette période donne aux locataires la possibilité de remédier à leurs manquements avant toute expulsion éventuelle.
En revanche, les locataires ne disposent généralement pas du droit de résiliation unilatérale anticipée, sauf en cas de faute du propriétaire. Sauf mention contraire dans le bail, les locataires sont tenus de respecter l'intégralité de la durée du contrat.
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Questions fréquemment posées
What is a commercial lease agreement?
In Thailand, a commercial lease agreement is a legal contract between a landlord and a business tenant. It grants the business the right to occupy a specific property for commercial or industrial activities for a set period. This agreement outlines the rights and responsibilities of both parties, ensuring a smooth and secure leasing process.
What is the legal framework for commercial leases in Thailand?
Commercial lease agreements in Thailand are governed by the Civil and Commercial Code and the Lease of Immovable Property for Commercial or Industrial Purposes Act of 1999. These laws outline the rights and obligations of both landlords and tenants.
What is the typical lease term for commercial property in Thailand?
The typical lease term for commercial property in Thailand is three years, with an option to renew for another three years. However, leases can be for up to 30 years or even 50 years under special circumstances.
What is franchising, and why is it popular in Thailand?
Leases exceeding 3 years must be registered with the Land Office, which can be time-consuming and involve additional fees. Landlords may prefer to avoid this process by offering shorter leases.
Why do many leases in Thailand only have a term of 3 years?
Leases exceeding 3 years must be registered with the Land Office, which can be time-consuming and involve additional fees. Landlords may prefer to avoid this process by offering shorter leases.
What are the benefits of registering a lease with the Land Office?
Registering a lease provides greater security for both tenants and landlords. It can help to avoid disputes and ensure that the terms of the lease are enforceable.
Who is responsible for maintenance and repairs of the property?
Unless otherwise stated in the lease agreement, tenants are typically responsible for minor repairs and maintenance, while landlords are responsible for major repairs.
Can a tenant transfer or sublease a commercial lease?
A tenant cannot transfer or sublease a commercial lease without the written consent of the landlord.
What happens if the owner of the property sells the property?
The lease agreement will be binding on the new owner of the property. The new owner will take over all rights and obligations of the lessor.
How can a commercial lease be terminated?
A commercial lease can be terminated by either the landlord or the tenant for breach of the lease agreement. Leases typically include a remedy period to allow the breaching party to cure the breach before termination.
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