Metavers

Le gouvernement thaïlandais a toujours été très soucieux de limiter la propriété foncière aux citoyens thaïlandais et aux entreprises qu'ils contrôlent. En vertu du Code foncier, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, sauf dans de très rares exceptions. Cependant, les étrangers peuvent prendre des intérêts dans un bien immobilier en Thaïlande, notamment en achetant une unité de copropriété ou en louant le bien pour une longue durée. Les options les plus populaires sont de créer une entreprise thaïlandaise ou de conclure un contrat de bail à long terme. L'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais n'est pas recommandé, car cela ne permet pas d'entrer en propriété conjointe.

• Acheter un terrain avec une société thaïlandaise

Un étranger est défini comme une personne physique non thaïlandaise ou comme une société dont plus de 49 % des actions sont détenues par des étrangers. Par conséquent, une société dont 51 % des actions sont détenues par des Thaïlandais est considérée comme une société thaïlandaise et peut légalement posséder des terres en Thaïlande à condition que les actionnaires thaïlandais ne soient pas des prête-noms. Il s'agit de la fameuse entreprise thaïlandaise 51/49 qui a été utilisée pendant des années par les étrangers pour contourner les restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande.

Les autorités ont renforcé la surveillance des sociétés thaïlandaises ayant des actionnaires étrangers minoritaires afin de décourager l'utilisation de "prête-noms" ou d'"agents" des partenaires étrangers. Lorsqu'une société thaïlandaise avec des actionnaires étrangers est utilisée pour acheter et posséder des terrains, il est important de s'assurer que les actionnaires thaïlandais sont de véritables actionnaires et non des prête-noms.

• Les contrats de bail à longue durée : bail emphytéotique

Un bail emphytéotique (30 ans) est une option populaire pour les étrangers qui souhaitent obtenir un intérêt sur un terrain en raison de sa simplicité. Selon le droit thaïlandais, le bail permet la possession et l'utilisation du terrain pour des périodes successives ne dépassant pas 30 ans (jusqu'à 50 ans pour les fins industrielles ou commerciales dans certaines circonstances). Une fois enregistré au Bureau Foncier (l'enregistrement du bail est obligatoire si la période de location est de 3 ans ou plus), le bail devient un privilège sur le titre de propriété (si le terrain est vendu à un nouvel acheteur, le locataire conserve son droit d'utiliser le terrain jusqu'à la fin du bail). Il convient de noter que le renouvellement du bail après son terme n'est pas automatique et peut être risqué si le bailleur initial qui a signé le contrat de renouvellement du bail n'est pas présent 30 ans plus tard pour procéder à l'enregistrement d'un nouveau bail auprès du bureau foncier. En cas de décès du bailleur initial ou de vente du terrain, l'option contractuelle de renouvellement du bail peut ne pas être exécutoire contre les héritiers ou le nouveau propriétaire. C'est la raison pour laquelle il faut être prudent avec la structure de bail de 90 ans (30+30+30) qui est souvent proposée par certains promoteurs alors qu'en réalité, il s'agit d'un bail de 30 ans avec deux options de renouvellement de 30 ans chacune.

Pour gérer cette question du renouvellement, il est possible d'utiliser une personne morale en tant que bailleur (la société ne risque pas de disparaître) et un ensemble de documents juridiques pour garantir le renouvellement du bail pour des périodes successives.Un tel schéma peut être complexe et doit être soigneusement analysé, mais lorsqu’il est correctement mis en place, il permet une utilisation et une possession à long terme des terres par des étrangers.

• Achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais

Le gouvernement thaïlandais a toujours été très soucieux de limiter la propriété foncière aux citoyens thaïlandais, à tel point que jusqu’en 1999, les citoyens thaïlandais mariés à des étrangers n’avaient pas le droit d’acheter des terres. Il est désormais possible pour le conjoint thaïlandais d’acheter un terrain à condition que celui-ci reste sa propriété individuelle. En d’autres termes, le terrain ne peut être détenu en propriété conjointe, même si tous les fonds ont été investis par le conjoint étranger (le terrain est exclu de la propriété maritale commune).

Dans la pratique, les fonctionnaires du Bureau Foncier peuvent demander aux conjoints de certifier que les fonds utilisés pour acheter le terrain appartiennent au conjoint thaïlandais et exiger du conjoint étranger qu’il signe un document attestant qu’il ne fera aucune réclamation sur le terrain en cas de divorce.

Toutefois, le conjoint étranger dispose de plusieurs options pour obtenir une protection minimale, comme la conclusion d’un contrat d’usufruit sur le terrain et en opérant une distinction entre la propriété du terrain et celle du bâtiment qui s’y trouve (la maison), étant donné qu’il n’y a pas de restriction sur la propriété étrangère des immeubles bâtis.