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Droit immobilier
Avant d’acheter un bien immobilier en Thaïlande, il est indispensable de bien comprendre les aspects juridiques et pratiques de l’achat immobilière dans le pays. Acheter un bien immobilier en Thaïlande n’est pas un processus simple et il y a de nombreux points à prendre en compte, par exemple, les étrangers peuvent acheter un appartement dans un immeuble en pleine propriété, mais ne peuvent pas être propriétaire d’un terrain en nom propre. Il est donc important de bien comprendre les règles et les restrictions avant de prendre une décision d’achat, pour éviter toute mauvaise surprise.
Belaws possède une équipe d'avocats experts hautement expérimentés à Bangkok, Koh Samui, Pattaya et la Phuket. Nos experts peuvent vous fournir une assistance de la plus haute qualité tout au long du processus de transaction. Nous offrons un service immobilier complet, allant de la due diligence à la structuration fiscale et à la planification successorale.
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Obtenir des conseils juridiques clairs et faciles à comprendre sur l’immobilier en Thaïlande peut être une affaire complexe. Les avocats des cabinets d’avocats internationaux facturent des honoraires excessifs et peuvent souvent être déconnectés du processus de transaction en dehors des zones métropolitaines. En revanche, les avocats des petits marchés peuvent ne pas travailler selon les normes internationales reconnues et doivent souvent faire face à des conflits entre eux et les agents immobiliers locaux. Ces problèmes font que de nombreux clients reçoivent des conseils inadéquats ou n’en reçoivent pas du tout. En fin de compte, cela peut conduire à des problèmes juridiques ultérieurs qui constituent une charge inutile pour le client.
Nos consultations juridiques ont été conçues dans l'intérêt du client. Nos avocats vous fourniront des conseils clairs et faciles à comprendre, auxquels vous pouvez faire confiance.
- Est-il prudent d'acheter un terrain en Thaïlande ?
- Que dois-je vérifier avant d'acheter une propriété ?
- Est-il légal d'utiliser une entreprise thaïlandaise pour acheter une maison ?
- Pour devenir propriétaire d’une villa en Thaïlande, quelle est la méthode la plus sûre ? Prendre un contrat de bail ou passer par une société Thaï ?
- Pourquoi les avocats ne fournissent-ils pas d’actionnaires prête-noms ?
- Puis-je louer ma villa ou mon condominium sur Airbnb ?
- Ai-je besoin d'une autorisation spéciale pour une piscine ?
- Quel est le régime fiscal des plus-values immobilières ?
- Puis-je obtenir un visa si je possède une propriété en Thaïlande ?
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Questions fréquemment posées
Comment vérifier un titre de propriété en Thaïlande ?
Le titre de propriété ou acte de propriété est un document enregistré au Bureau Foncier qui précise qui est le propriétaire d’un bien immobilier ainsi que les droits qui ont pu être accordés à un tiers. Avant d’acheter une propriété en Thaïlande, il est nécessaire de vérifier le titre de propriété et de s’assurer que :
- La personne qui vous vend le bien en est le véritable propriétaire et a le droit de vous le vendre.
- Il n'y a pas de charges enregistrées sur la propriété telles qu'un prêt, une hypothèque, un privilège, un bail ou des usufruits.
- L'historique des transferts ne montre aucune transaction suspecte ni de changement dans l'acte de propriété.
Comment acheter un appartement en Thaïlande ?
En vertu de la loi sur les condominiums, les étrangers peuvent acheter et posséder un condominium en pleine propriété (100 % de propriété étrangère). Les deux principales conditions sont que (1) le ratio des unités détenues par des étrangers dans l’immeuble ne dépasse pas 49 % des espaces de toutes les unités et (2) les fonds pour acheter l’unité sont envoyés de l’étranger. En pratique, ce ratio n’est pas un problème à Bangkok, où la plupart des unités de condominium sont achetées par des Thaïlandais, mais dans les zones balnéaires telles que Phuket ou Pattaya, les unités en pleine propriété sont souvent vendues avec une prime.
Nous avons conçu un programme complet d’acquisition d’appartements comprenant la due diligence, l’examen du contrat de vente, l’ouverture d’un compte bancaire en Thaïlande, la liaison avec les banques pour organiser le transfert international, l’assistance au Bureau Foncier pour enregistrer le transfert de propriété, la rédaction d’un testament et le conseil en matière d’obligations post-acquisition.
Comment acheter un terrain en Thaïlande ?
Le gouvernement thaïlandais a toujours été très soucieux de limiter la propriété foncière aux citoyens thaïlandais et aux entreprises qu'ils contrôlent. En vertu du Code foncier, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, sauf dans de très rares exceptions. Cependant, les étrangers peuvent prendre des intérêts dans un bien immobilier en Thaïlande, notamment en achetant une unité de copropriété ou en louant le bien pour une longue durée. Les options les plus populaires sont de créer une entreprise thaïlandaise ou de conclure un contrat de bail à long terme. L'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais n'est pas recommandé, car cela ne permet pas d'entrer en propriété conjointe.
• Acheter un terrain avec une société thaïlandaise
Un étranger est défini comme une personne physique non thaïlandaise ou comme une société dont plus de 49 % des actions sont détenues par des étrangers. Par conséquent, une société dont 51 % des actions sont détenues par des Thaïlandais est considérée comme une société thaïlandaise et peut légalement posséder des terres en Thaïlande à condition que les actionnaires thaïlandais ne soient pas des prête-noms. Il s'agit de la fameuse entreprise thaïlandaise 51/49 qui a été utilisée pendant des années par les étrangers pour contourner les restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande.
Les autorités ont renforcé la surveillance des sociétés thaïlandaises ayant des actionnaires étrangers minoritaires afin de décourager l'utilisation de "prête-noms" ou d'"agents" des partenaires étrangers. Lorsqu'une société thaïlandaise avec des actionnaires étrangers est utilisée pour acheter et posséder des terrains, il est important de s'assurer que les actionnaires thaïlandais sont de véritables actionnaires et non des prête-noms.
• Les contrats de bail à longue durée : bail emphytéotique
Un bail emphytéotique (30 ans) est une option populaire pour les étrangers qui souhaitent obtenir un intérêt sur un terrain en raison de sa simplicité. Selon le droit thaïlandais, le bail permet la possession et l'utilisation du terrain pour des périodes successives ne dépassant pas 30 ans (jusqu'à 50 ans pour les fins industrielles ou commerciales dans certaines circonstances). Une fois enregistré au Bureau Foncier (l'enregistrement du bail est obligatoire si la période de location est de 3 ans ou plus), le bail devient un privilège sur le titre de propriété (si le terrain est vendu à un nouvel acheteur, le locataire conserve son droit d'utiliser le terrain jusqu'à la fin du bail). Il convient de noter que le renouvellement du bail après son terme n'est pas automatique et peut être risqué si le bailleur initial qui a signé le contrat de renouvellement du bail n'est pas présent 30 ans plus tard pour procéder à l'enregistrement d'un nouveau bail auprès du bureau foncier. En cas de décès du bailleur initial ou de vente du terrain, l'option contractuelle de renouvellement du bail peut ne pas être exécutoire contre les héritiers ou le nouveau propriétaire. C'est la raison pour laquelle il faut être prudent avec la structure de bail de 90 ans (30+30+30) qui est souvent proposée par certains promoteurs alors qu'en réalité, il s'agit d'un bail de 30 ans avec deux options de renouvellement de 30 ans chacune.
Pour gérer cette question du renouvellement, il est possible d'utiliser une personne morale en tant que bailleur (la société ne risque pas de disparaître) et un ensemble de documents juridiques pour garantir le renouvellement du bail pour des périodes successives.Un tel schéma peut être complexe et doit être soigneusement analysé, mais lorsqu’il est correctement mis en place, il permet une utilisation et une possession à long terme des terres par des étrangers.
• Achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais
Le gouvernement thaïlandais a toujours été très soucieux de limiter la propriété foncière aux citoyens thaïlandais, à tel point que jusqu’en 1999, les citoyens thaïlandais mariés à des étrangers n’avaient pas le droit d’acheter des terres. Il est désormais possible pour le conjoint thaïlandais d’acheter un terrain à condition que celui-ci reste sa propriété individuelle. En d’autres termes, le terrain ne peut être détenu en propriété conjointe, même si tous les fonds ont été investis par le conjoint étranger (le terrain est exclu de la propriété maritale commune).
Dans la pratique, les fonctionnaires du Bureau Foncier peuvent demander aux conjoints de certifier que les fonds utilisés pour acheter le terrain appartiennent au conjoint thaïlandais et exiger du conjoint étranger qu’il signe un document attestant qu’il ne fera aucune réclamation sur le terrain en cas de divorce.
Toutefois, le conjoint étranger dispose de plusieurs options pour obtenir une protection minimale, comme la conclusion d’un contrat d’usufruit sur le terrain et en opérant une distinction entre la propriété du terrain et celle du bâtiment qui s’y trouve (la maison), étant donné qu’il n’y a pas de restriction sur la propriété étrangère des immeubles bâtis.
Comment acheter une maison/une villa en Thaïlande ?
La loi thaïlandaise établit une distinction entre le terrain et les bâtiments (maison, villa ou structures simples). Si les étrangers ne peuvent en principe pas posséder de terrain (voir la section Acheter un Terrain en Thaïlande ci-dessus), ils sont en revanche autorisés à posséder des bâtiments et des constructions érigées sur un terrain, comme une villa.
La propriété des bâtiments n’est pas attestée par un titre de propriété, comme c’est le cas pour un terrain. Elle peut être prouvée en tenant compte des faits et des circonstances environnantes, y compris le permis de construire.
Dans la pratique, le terrain et la villa sont achetés ensemble mais, lorsque cela est possible, il est recommandé de séparer la propriété des deux biens afin d'offrir une protection supplémentaire aux étrangers. Cela permettra de limiter l'investissement de l'étranger à un simple intérêt sur le terrain (généralement par le biais d'une société ou d'un bail qui peut être sécurisé ou non) tout en lui donnant une pleine propriété sur le bâtiment.
Posséder un terrain en Thaïlande via une Société À Responsabilité Limitée thaïlandaise VS un Bail Emphytéotique
Une société thaïlandaise est un instrument efficace pour détenir une propriété sur le long terme par rapport à un bail emphytéotique, à condition que les actionnaires thaïlandais ne soient pas des prête-noms. Mais cela entraîne des coûts supplémentaires. Les différences clés sont mises en évidence ci-dessous :
| Société Thaïlandaise | Bail Emphytéotique | |
| Propriété Étrangère | Jusqu'à 49 % sur le terrain 100 % de propriété étrangère sur les propriétés bâtis | Pas de propriété, mais des droits complets sur les terres jusqu'à la fin du bail (30 ans maximum). |
| Revente | Transfert d'actions et changement de gérant/administrateur de la société | Difficile à revendre |
| Principaux risques | En cas de prête-nom : des pénalités et des obligations de restructuration de la société | Le renouvellement pour une ou plusieurs périodes successives de 30 ans n'est pas automatique et peut être problématique. |
| Délai | 2 à 3 semaines | 1 semaine |
| Principalement utilisé pour | Détenir le terrain pour le revendre ; Posséder un bien et en assurer la transmission à ses héritiers | Projet à revenus rapides (tel qu'un hôtel en bord de mer où le terrain est très cher à acheter en pleine propriété) ; Retraite |
| Coût de la mise en place | À partir de 40 000 THB | À partir de 50 000 THB |
Quelle est l'étendue de la Due Diligence en Thaïlande ?
Avant d’acheter un bien immobilier en Thaïlande, il est fortement conseillé (pour ne pas dire obligatoire) de procéder à une vérification préalable, car il n’est pas rare de découvrir des problèmes susceptibles de diminuer la valeur du bien. Cela vous évitera également de faire une acquisition frauduleuse. Si vous achetez uniquement un terrain et directement auprès d’un propriétaire individuel, notre vérification en ligne de titre de propriété peut être suffisante. Mais si le terrain est détenu par une société et/ou si vous achetez le terrain avec une maison ou une villa dessus, vous devez procéder à une vérification diligente complète.
La due diligence que nous proposons comprend les vérifications suivantes :
- Le véritable propriétaire : la personne (physique ou morale) qui vous vend le bien en est le véritable propriétaire et il a tous les droits qui lui permettent de vous le vendre.
- L'exactitude : la superficie, la forme, l'orientation de la propriété ainsi que ses limites avec les propriétés publiques, telles que la route, le cours d'eau ou la plage, correspondent au titre de propriété du terrain.
- Exempt de charges : il n’y a aucune charge qui grève la propriété telle qu’un prêt, une hypothèque, un bail, un usufruit, des servitudes, etc.
- Accès : droit légal d'accès à la terre depuis une voie publique
- Historique complet : l'historique du terrain acheté (subdivision, revalorisation et transfert) ne fait apparaître aucun événement suspect.
- Utilisations autorisées : réglementations de zonage limitant l’utilisation du terrain en fonction de son emplacement.
- Construction bâtie (maison ou villa) : l'adresse du bâtiment, et s'il a été construit légalement avec un permis de construire valide
- Société thaïlandaise (optionnel) : si vous achetez le terrain par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise, il est recommandé de vérifier les documents d'enregistrement de la société, les états financiers, les contrats signés par la société ainsi que les litiges devant les tribunaux thaïlandais.
- Contrat de vente et d'achat (facultatif) : examen du contrat de vente et d'achat pour s'assurer qu'il prévoit les protections nécessaires pour l'acheteur ou le vendeur.
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