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Acquérir un terrain en Thaïlande avec un conjoint thaïlandais : Exigences légales et conseils
02/03/2023
En Thaïlande, les lois sur la propriété foncière sont strictes et interdisent généralement aux étrangers de posséder un terrain. Une option courante pour les étrangers est d'acquérir un intérêt foncier en épousant un citoyen thaïlandais, puisque seuls ces derniers peuvent légalement acheter et détenir un terrain en leur nom. Toutefois, un étranger peut-il être copropriétaire de ce terrain ?
Cet article examine les exigences légales et les conseils essentiels pour posséder un terrain en Thaïlande avec un conjoint thaïlandais.
Points clés
- En Thaïlande, généralement, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires de terrains à leur nom.
- Cependant, les ressortissants thaïlandais mariés à des étrangers peuvent posséder des terrains.
- Les étrangers héritant légalement d'un terrain peuvent le conserver, mais ils doivent le vendre dans l'année suivant son acquisition.
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
Malheureusement, il n'est habituellement pas possible pour les étrangers de posséder un terrain à leur nom en Thaïlande (certaines exceptions sortent du cadre de cet article).
Toutefois, la Thaïlande n'impose aucune restriction liée à la nationalité lors de l'achat ou de la vente d'un appartement ; les étrangers peuvent donc acheter et posséder un appartement.
Bien que les étrangers puissent acheter un condo, la loi thaïlandaise stipule que les étrangers ne peuvent posséder que 49% d'un même ensemble de condo. En d'autres termes, la propriété étrangère ne peut excéder 49% de la superficie totale de l'ensemble des unités de condominiums. Si vous souhaitez acheter un appartement, il est préférable de vérifier auprès du bureau de la juridiction du projet que l'immeuble n'a pas atteint le quota de propriété étrangère.
Toutefois, il n'existe aucune restriction quant au nombre de logements en copropriété qu'un étranger peut acheter. Les étrangers peuvent acheter des unités de copropriété sur plan (nouveau projet ou développement) ou d'occasion. Les étrangers sont libres de revendre à tout moment les condominiums qu'ils ont achetés.
Les Thaïlandais mariés à des étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
Oui, c'est possible. Le département des terres autorise un ressortissant thaïlandais marié à un étranger à posséder un terrain après avoir reçu une lettre de certification signée par le conjoint étranger indiquant que :
- l'argent utilisé pour acheter le terrain est la propriété personnelle du ressortissant thaïlandais
- le terrain ne deviendra pas la propriété personnelle du conjoint étranger ou un bien commun du mariage.
Ce n'est que depuis 1999 que la Thaïlande autorise légalement les conjoints thaïlandais à acquérir et à posséder des terres en Thaïlande. Auparavant, un ressortissant thaïlandais marié à un étranger ne pouvait pas posséder de terrain, car la législation précédente permettait involontairement aux étrangers d'acquérir un intérêt dans le terrain en tant que bien matrimonial.
Veuillez noter que l'enregistrement de la propriété foncière au nom du conjoint thaïlandais comporte des risques. Ces risques sont les suivants :
- L'étranger n'a aucun droit sur la propriété.
- Le conjoint thaïlandais a le droit de vendre, d'hypothéquer, d'échanger ou de transférer la propriété sans le consentement du conjoint étranger.
Quelle est la procédure d'achat d'un terrain par un ressortissant thaïlandais marié à un étranger ?
Lors de l'acquisition et de l'enregistrement d'un terrain, le conjoint thaïlandais doit satisfaire aux exigences suivantes :
- Prouver que tout l'argent payé est un bien personnel (Sin Suan Tua) conformément à l’article 1471 et à l’article 1472 du Code civil et commercial.
- Article 1471 - Le Sin Suan Tua comprend les biens appartenant à l'un des époux avant le mariage, les biens à usage personnel, les vêtements ou les ornements adaptés aux étapes de la vie, ou les outils nécessaires à l'exercice de la profession de l'un des époux, les biens acquis par l'un des époux pendant le mariage par le biais d'un testament ou d'une donation et les cadeaux de fiançailles (Khongman).
- Article 1472 - Concernant le Sin Suan Tua, si celui-ci est échangé contre un autre bien, si un bien est acquis grâce à sa vente, ou si de l'argent en est tiré, le bien ou l'argent obtenu reste un Sin Suan Tua. De même, si le Sin Suan Tua est totalement ou partiellement détruit mais remplacé par un autre bien ou de l'argent, ce remplacement conservera le statut de Sin Suan Tua.
- Fournir une lettre de confirmation au bureau local ou provincial du département des terres que tout l'argent payé pour la propriété est la propriété personnelle de l'épouse thaïlandaise et non une propriété commune (Sin Som Ros) entre l'épouse et l'époux.
Comment un étranger peut-il protéger ses avantages fonciers en cas de divorce ?
Malheureusement, certains mariages se terminent par un divorce. Même si le divorce n'est pas imminent, il est sage de considérer les moyens de protéger les intérêts fonciers des étrangers.
En voici quelques exemples :
- Si l'étranger finance l'achat de la maison, il peut la faire enregistrer à son nom.
- Enregistrer un bail à long terme (jusqu'à 30 ans).
- Enregistrement d'un usufruit.
- Obtenir un droit de propriété superficiaire.
Pour plus d'informations, veuillez consulter notre article de blog ici.
Un étranger peut-il hériter d'un terrain de son conjoint thaïlandais ?
Un étranger marié à un ressortissant thaïlandais est considéré comme un héritier légal en vertu du droit thaïlandais.
Conformément à l'article 93 de la loi sur le code foncier, le ministère de l'Intérieur autorise un ressortissant étranger qui est un héritier légal à hériter de la terre. Cependant, l'étranger ne peut pas enregistrer la propriété foncière auprès du département des terres.
Après le décès du conjoint thaïlandais, l'étranger ne peut pas enregistrer la propriété du terrain hérité du conjoint décédé. Dans une telle situation, l'étranger est tenu de vendre le terrain dans un délai d'un an à compter de son acquisition, conformément à l'article 94 de la loi sur le code foncier.
Les étrangers peuvent-ils hériter d'un appartement ?
Oui, les héritiers étrangers peuvent enregistrer la propriété d'un condominium. Toutefois, cette inscription doit respecter le quota de propriété étrangère, limité à 49 %. Selon la loi thaïlandaise, la propriété étrangère dans un complexe immobilier ne peut dépasser 49 % de la superficie totale de toutes les unités de condominium.
Les étrangers éligibles comprennent :
- Ceux autorisés à résider en Thaïlande conformément à la loi sur l'immigration.
- Ceux autorisés à entrer dans le pays selon la loi sur la promotion des investissements.
- Les personnes morales conformes aux articles 97 et 98 du code foncier, enregistrées comme telles en Thaïlande.
- Les personnes morales étrangères bénéficiant de la loi sur la promotion de l'investissement, définies par l'annonce du Conseil exécutif national n° 281 du 24 novembre B.E. 2515.
- La loi définit également les étrangers, ainsi que les entités juridiques, comme des individus ou des entités ayant transféré des fonds étrangers vers la Thaïlande, ou retiré des fonds d'un compte bancaire en bahts thaïlandais appartenant à une personne résidant à l'extérieur du pays, ou retiré des fonds d'un compte en devises étrangères.
Les étrangers qui ne respectent pas les critères mentionnés doivent informer par écrit le bureau foncier local ou provincial dans les 60 jours suivant l'acquisition de la propriété par héritage, et vendre le logement en copropriété dans un an au maximum.
En l'absence de cette notification écrite, le directeur général du département des terres est autorisé à vendre l'unité au nom de l'étranger.
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Questions fréquemment posées
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
Les étrangers ne peuvent pas être propriétaires d'un terrain en Thaïlande, mais ils peuvent acheter et posséder un appartement. Toutefois, la participation étrangère dans un seul ensemble de condominiums est limitée à 49 %. Il n'y a pas de restrictions quant au nombre de logements qu'un étranger peut acheter et revendre.
Les Thaïlandais mariés à des étrangers peuvent-ils posséder des terres en Thaïlande ?
Les ressortissants thaïlandais mariés à des étrangers peuvent posséder des terres en Thaïlande s'ils fournissent une lettre de certification signée par le conjoint étranger. Toutefois, l'enregistrement de la propriété foncière au nom du conjoint thaïlandais comporte des risques : l'étranger ne peut prétendre à la propriété et le conjoint thaïlandais a le droit de vendre ou de transférer la propriété sans le consentement du conjoint étranger.
Comment une personne thaïlandaise mariée à un étranger peut-elle acheter un terrain en Thaïlande ?
Pour acquérir et enregistrer un terrain, le conjoint thaïlandais marié à un étranger doit prouver que l'argent payé est un bien personnel (Sin Suan Tua) et non un bien commun (Sin Som Ros) entre le couple. Pour ce faire, il doit fournir une lettre de confirmation au bureau local ou provincial du ministère des Affaires foncières. Le Sin Suan Tua comprend les biens acquis avant ou pendant le mariage, les objets à usage personnel et les cadeaux. La section 1472 stipule que si le Sin Suan Tua est échangé ou vendu contre un autre bien, le nouveau bien sera également considéré comme un Sin Suan Tua.
Que peut faire un étranger pour protéger ses biens fonciers en cas de divorce en Thaïlande ?
Pour protéger leurs intérêts dans la terre, les étrangers en Thaïlande peuvent envisager des options telles que l'enregistrement de la maison à leur nom s'ils la paient, l'enregistrement d'un bail à long terme d'une durée maximale de 30 ans, l'obtention d'un usufruit ou l'obtention d'un droit de propriété superficiaire.
Un étranger peut-il hériter d'un terrain de son conjoint thaïlandais ?
Oui, un étranger marié à un Thaïlandais peut hériter d'un terrain de son conjoint, mais il ne peut pas enregistrer la propriété du terrain auprès du département des terres. En revanche, il est tenu de vendre le terrain dans un délai d'un an à compter de son acquisition, conformément à la loi sur le code foncier.
Les étrangers peuvent-ils hériter d'un appartement ?
Oui, les héritiers étrangers peuvent hériter d'un appartement en Thaïlande, mais l'enregistrement ne doit pas dépasser le quota de propriété étrangère, qui est de 49 %. Les étrangers éligibles sont ceux qui sont autorisés à résider en Thaïlande en vertu de la loi sur l'immigration ou de la loi sur la promotion des investissements, ainsi que les personnes morales enregistrées en vertu de la loi thaïlandaise ou titulaires d'un certificat de promotion. Les étrangers qui ne remplissent pas les conditions d'éligibilité doivent en informer le bureau foncier local ou provincial dans les 60 jours et vendre le condo dans l'année qui suit l'acquisition de la propriété par héritage.
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